COMENTARIO JURÍDICO

La Posesión de los Bienes Inmuebles

Por Jorge Vial

La adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los bienes inmuebles es uno de los tantos temas clásicos de discusión en el ámbito del Derecho Civil chileno. Más allá de la discusión dogmática -que viene desde antiguo-, este es un asunto con una enorme relevancia práctica, por las implicancias que trae aparejada la noción de posesión de este tipo de bienes en lo que respecta a las herramientas que el ordenamiento jurídico ofrece para el resguardo del derecho de propiedad y sus atributos, más aún en el contexto actual que estamos viviendo, donde a nadie sorprende la existencia de tomas u ocupaciones ilegales sobre bienes raíces.
En ese sentido, la Excma. Corte Suprema dictó un relevante fallo el pasado 16 de octubre de 2024 (Ingreso Corte N° rol 217.876-2023), que tiene importantes consideraciones respecto de este tema. En la causa en cuestión, la sociedad demandante ejerció una acción reivindicatoria con el objeto de obtener la restitución de un inmueble que figura inscrito a su nombre, pero respecto del cual nunca ha podido entrar en la tenencia material, habiendo transcurrido más de 20 años desde su adquisición en pública subasta. Por contrapartida, la demandada y actual ocupante del inmueble, demandó reconvencionalmente, solicitando que se declarase la prescripción adquisitiva del dominio en su favor.
Pese a que en primera instancia se acogió la acción reivindicatoria (rechazando a su vez la demanda reconvencional), la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago acogió parcialmente la apelación deducida por la demandada, revocando la sentencia de primer grado en aquella parte que acogió dicha acción, bajo el argumento de que la posesión inscrita de la sociedad demandante “no se encuentra afectada por la ocupación en calidad de mera tenencia, del inmueble por parte de las demandadas, cuestión que, si bien no se encuentra controvertida, no puede ser objeto de reivindicación por lo antes señalado, debiendo perseguirse la entrega material del inmueble por la vía procesal que corresponda” (Considerando 14°).
Conociendo del recurso de casación en el fondo deducido por la demandante en contra del fallo de segunda instancia, nuestro Máximo Tribunal tuvo oportunidad de pronunciarse sobre el concepto de la “posesión” en materia de la propiedad de los bienes inmuebles, sosteniendo que “en el régimen de constitución de la propiedad inmueble instituido en nuestro ordenamiento, la inscripción conservatoria a que se refieren los artículos 724 y 728 del Código Civil cumple la función de solemnizar y asegurar la adquisición y conservación de la posesión de los bienes raíces, sin desentenderse, empero, de la noción esencial que sobre el instituto de la posesión entrega el artículo 700 del mismo cuerpo normativo cuando lo define como la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, de donde surgen como componentes que lo estructuran dos elementos: uno de carácter material, conocido como el “corpus”, que es la tenencia física o poder de hecho sobre el bien y otro, denominado “animus”, de índole psicológica, que se traduce en la intención de obrar como señor o dueño (animus domini) o en la intención de tener la cosa para sí (animus rem sibi habendi)” (Considerando 6°).
Concluye a partir de lo anterior, que la posesión de un bien raíz supone y exige la concurrencia copulativa de los dos presupuestos o elementos constitutivos señalados, de suerte que, en el evento de encontrarse el dueño de un inmueble inscrito desprovisto de la posesión material del mismo, por detentarla otra persona, resulta obvio que no cuenta aquél con la posesión cabal e íntegra de la cosa, en los términos exigidos por el mencionado artículo 700 del Código Civil.
De esta manera, la Excma. Corte ratifica aquella línea jurisprudencial que defiende la procedencia de la acción reivindicatoria a favor del dueño y poseedor inscrito de un bien raíz en contra de la persona que detenta la posesión material sobre el mismo.
Respecto de esta sentencia de casación que acabamos de resumir, es posible realizar un par de observaciones o notas relevantes:

• La sentencia gira en torno a la noción de la posesión de los bienes raíces en nuestro ordenamiento jurídico, adoptando una interpretación que dota dicho concepto de un importante sentido práctico, por cuanto conjuga la relevancia de la inscripción registral (artículos 702, 724, 728, 730 y 924 del Código Civil, entre otros), con la tenencia material del bien (conforme al artículo 700 del Código Civil), elemento esencial para poder hablar propiamente de una posesión “cabal e íntegra”, en los términos de nuestro Máximo Tribunal.
• Una interpretación rígida de las disposiciones legales señaladas, lleva a un cercenamiento de las herramientas legales con las que cuenta el propietario inscrito de un bien raíz, para conservar, recuperar o entrar en la tenencia material de su inmueble. En efecto, si se entiende que basta con la inscripción registral para entrar y mantener la posesión del inmueble, el dueño de un inmueble inscrito a su nombre no contaría con la acción reivindicatoria para recuperarlo si se viera impedido físicamente de ocuparlo, porque no podría considerarse como un “dueño no poseedor”, en los términos del artículo 889 del Código Civil.
  Asimismo, tampoco podría, por ejemplo, interponer una querella posesoria como la de restitución, que tenga por objeto recuperar la posesión, por cuanto no se podría entender que la ha perdido mientras cuente con un título inscrito vigente. Menos se puede confiar hoy en día en el éxito de una acción de precario -vía legal recurrentemente utilizada para recuperar la tenencia de los bienes raíces ocupados por terceros-, si se tiene en consideración que la jurisprudencia de nuestros tribunales ha tendido a reducir al máximo su aplicación práctica, al favorecer una interpretación cada vez más extensiva del concepto “previo contrato” (artículo 2195 del Código Civil), que permite al ocupante o tenedor del inmueble justificar su ocupación.
• Por lo anterior, es importante la interpretación sostenida por la Excma. Corte Suprema en este fallo. Esta permite robustecer la protección del derecho de propiedad y sus atributos (usar, gozar y disponer), mediante el fortalecimiento de la acción reivindicatoria, principal acción diseñada por el legislador para ello (sin perjuicio de que usualmente se considere el ejercicio de esta acción como de ultima ratio, por consideraciones de índole procesal), e indirectamente de las acciones o querellas posesorias, que por regla general favorecen también al dueño de los bienes.